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中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)將在2025年左右出現(xiàn)，進(jìn)入存量主導(dǎo)的時(shí)代

這一周，是決定全球命運(yùn)的關(guān)鍵性一周。

美國(guó)總統(tǒng)大選進(jìn)入密集投票期，美國(guó)人民將選出誰來坐上總統(tǒng)寶座，答案揭曉期越來越逼近。不管特朗普和拜登誰勝出，都會(huì)深刻影響未來五年的全球地緣政治格局。

 中國(guó)在忙著召開十九屆五中全會(huì)，討論審定十四五規(guī)劃綱要。這份戰(zhàn)略計(jì)劃不止要管五年，還要前瞻2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)。

未來的五年，是兩個(gè)大國(guó)的路線對(duì)決，也是重塑世界格局的五年。

在外部環(huán)境更加復(fù)雜，不確定性和挑戰(zhàn)更多的情況下，中國(guó)一定會(huì)加速深化改革開放。

展望未來，我們很可能會(huì)迎來如下的巨變——

供給側(cè)改革是十三五規(guī)劃綱要的重點(diǎn)。自2015年起，從中央到地方把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革作為主線，貫穿于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的全過程。

隨后開啟的去杠桿去產(chǎn)能去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)，深刻影響了經(jīng)濟(jì)的宏觀大勢(shì)。從棚改、環(huán)保政策、豬肉價(jià)格大漲，都可以看到供給側(cè)改革的影子。

年中政治局會(huì)議正式確認(rèn)“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，隨后可以發(fā)現(xiàn)，無論是宏觀調(diào)控還是區(qū)域發(fā)展，都開始密集圍繞這一概念做文章。

十四五期間，“雙循環(huán)”很可能會(huì)成為中國(guó)最重要的宏大敘事邏輯。我們所有的投資布局，都必須暗合這個(gè)戰(zhàn)略方向的演進(jìn)。

今天中國(guó)的勞動(dòng)年齡人口相比十年前少了2947萬人，老齡化人口則相比二十年前翻了差不多一倍，未來15年還要再增加一億個(gè)老人。工作賺錢的人越來越少。

與此同時(shí)，我們0到14歲的嬰童數(shù)量，在三十年時(shí)間里減少了四分之一。嬰童消費(fèi)和教育消費(fèi)均在萎縮。

人口結(jié)構(gòu)的巨大變化，導(dǎo)致了全社會(huì)消費(fèi)水平的下滑，內(nèi)需增長(zhǎng)放緩。因此全面放開三胎成為了刻不容緩的事情。

短期來看它是拉動(dòng)內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的手段，長(zhǎng)期來看則關(guān)系著民族百年大業(yè)。

自2013年設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)之后，自貿(mào)區(qū)名單幾次擴(kuò)容，如今全國(guó)已經(jīng)有21個(gè)省市區(qū)設(shè)立自貿(mào)區(qū)。

自貿(mào)區(qū)的歷史使命是作為改革承壓的試驗(yàn)田，推動(dòng)中國(guó)的貿(mào)易、投資更加自由便利化。如今國(guó)內(nèi)外發(fā)生深刻復(fù)雜的變化，中國(guó)有非常大的迫切性，把自貿(mào)區(qū)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國(guó)各地。

因此，未來5年自貿(mào)區(qū)將持續(xù)保持雁行模式，繼續(xù)從沿海飛往內(nèi)陸地區(qū)，覆蓋全國(guó)范圍。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將更加符合國(guó)際通行規(guī)則。

與此同時(shí)，自貿(mào)區(qū)也將從特惠制邁向普惠制，重現(xiàn)當(dāng)年“特區(qū)不特”的歷史性一幕。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院專家倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，穿過長(zhǎng)江流域的北緯31°，是一條非常重要的經(jīng)濟(jì)分界線。

在這條“長(zhǎng)江防線”以北，2017-18年大部分地級(jí)市排名下降，平均下降6.5位；而以南的地級(jí)以上市排名上升，平均上升5.2位。

南方的競(jìng)爭(zhēng)力提升速度普遍超過了北邊的城市。未來南北差距將持續(xù)擴(kuò)大，成為比中西差距更為尖銳的區(qū)域難點(diǎn)。

人口和資本加速往南方遷移，北方黯然失色必不可擋。房?jī)r(jià)跌穿十萬元的地級(jí)市名單，將進(jìn)一步增長(zhǎng)，并從東北蔓延到新疆、甘肅、陜西、內(nèi)蒙等。

憑借著強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略，近年來南京強(qiáng)勢(shì)崛起。不同于杭州的去工業(yè)化，南京持續(xù)坐實(shí)制造業(yè)基礎(chǔ)，在集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能方面可圈可點(diǎn)。

未來南京將通過軌道交通，進(jìn)一步編織全國(guó)第一個(gè)跨省都市圈，在更大的范圍內(nèi)優(yōu)化資源配置。

天津仍在為當(dāng)年的投資驅(qū)動(dòng)模式埋單，增速放緩，而江蘇舉全省之力支持南京發(fā)展，南京大概率會(huì)干掉天津，成為中國(guó)第十大城市。

自此，中國(guó)前十大城市當(dāng)中，北方將只剩下北京一根獨(dú)苗，這是真正的百年未有之大變局。

它宣告了自明清開始，經(jīng)濟(jì)重心南移的歷史性終章。

同時(shí)，合肥將憑借著最牛風(fēng)投機(jī)構(gòu)的模式，歷史性地首次擠入全國(guó)前二十名。

從1994年分稅制改革之后，地方政府的財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比例從75%驟降到2019年的53%。

但是，地方財(cái)政支出占全國(guó)的比例卻從70%躥升到85%，這一比例已經(jīng)保持了9年。

十九大對(duì)央地關(guān)系提出的要求是：權(quán)責(zé)清晰是前提，財(cái)力協(xié)調(diào)是保障，區(qū)域均衡是方向。

確保地方政府的財(cái)權(quán)事權(quán)相匹配，成為未來幾年的大方向。

因此，中央會(huì)進(jìn)一步下放財(cái)權(quán)，賦予地方消費(fèi)稅、房產(chǎn)稅等更多獨(dú)立稅源，甚至可能修改法律，適當(dāng)賦予地方稅收立法權(quán)，補(bǔ)上部分事權(quán)的財(cái)力缺口。

中國(guó)的錢袋子分配格局，會(huì)迎來歷史性的巨變，地方所掌控的比例一定會(huì)逐步上升。如此，才能減少地方借債沖動(dòng)，防止灰犀牛爆發(fā)。

自2013年開始，中歐BIT談判已歷時(shí)7年，共舉行了31輪談判，因?yàn)樯婕巴顿Y者-國(guó)家爭(zhēng)端解決（ISDS）機(jī)制、國(guó)企中立原則、對(duì)等的市場(chǎng)開放權(quán)限幾個(gè)難點(diǎn)，遲遲未能落地。

如今為了應(yīng)對(duì)中美新冷戰(zhàn)，中國(guó)有非常大的迫切性推動(dòng)中歐投資協(xié)定落地，加強(qiáng)與歐盟的利益捆綁。

這可是世界第二大經(jīng)濟(jì)體啊，GDP逼近20萬億美元。與歐盟經(jīng)濟(jì)的交融，將幫助中國(guó)一舉打入二十多個(gè)歐洲國(guó)家的市場(chǎng)，并刺激歐洲資本對(duì)華的綠地投資。

過去中國(guó)與其他國(guó)家地區(qū)所簽訂的經(jīng)濟(jì)協(xié)議，主要是貿(mào)易領(lǐng)域，投資領(lǐng)域較為空白。

中歐投資協(xié)定作為高水平的投資協(xié)議，必然會(huì)倒逼中國(guó)改革掉落伍的管制措施。如此，也相當(dāng)于為加入CPTPP進(jìn)一步掃除了機(jī)制障礙。

中央從來沒有像今天這樣重視資本市場(chǎng)。高層認(rèn)為金融是國(guó)家重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在大國(guó)崛起的復(fù)興道路上，一個(gè)能反應(yīng)基本面的長(zhǎng)牛必然不能缺席。

2007年中國(guó)股市曾經(jīng)站在6124點(diǎn)。2015年的峰值是5178。經(jīng)過長(zhǎng)期的修復(fù)回調(diào)，是時(shí)候該獻(xiàn)禮了吧？

那么，五年內(nèi)到底應(yīng)該漲到多少才算合適呢。沒有精確的定量分析，這個(gè)問題確實(shí)很難回答。不過從感性的角度出發(fā)我很想問一句，漲到6000點(diǎn)能算過分嗎？

中國(guó)土體市場(chǎng)存在二元結(jié)構(gòu)。農(nóng)村用地長(zhǎng)期無法自由上市買賣，極大限制了價(jià)值套現(xiàn)。而地方政府通過征地，卻奪走了大部分土地增值收益。

過去幾年已經(jīng)在試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓，但是步伐邁得還不夠快，限制因素比較多。未來要構(gòu)建內(nèi)循環(huán)為主的格局，勢(shì)必要求地方政府更大程度的讓利。

數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的農(nóng)村存量集體建設(shè)用地約19萬平方公里，相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地兩倍以上，其中70%以上是宅基地，相當(dāng)一部分閑置或低效使用。

未來只有農(nóng)村用地與國(guó)有儲(chǔ)備土地模糊了界限，真正同權(quán)同價(jià)，同等入市招拍掛，才能盤活這天量的閑置資源，讓幾億農(nóng)村人口有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，幫助中國(guó)構(gòu)建內(nèi)循環(huán)為主的新格局。

按照現(xiàn)行法律，不滿十四周歲的人，實(shí)施任何危害社會(huì)的行為，都不用負(fù)刑事責(zé)任。這是1979年定下來的。

但其實(shí)今天互聯(lián)網(wǎng)無孔不入，青少年接受信息的密度和多元化，遠(yuǎn)超他們的父輩。一些心智成熟的少年，故意利用法律漏洞犯下了駭人聽聞的犯罪行為。

青少年犯罪低齡化已成為一個(gè)不容回避的社會(huì)現(xiàn)象，對(duì)于降低刑事責(zé)任年齡的呼聲越來越大，法律跟上時(shí)代步伐，大概率是會(huì)發(fā)生的。

當(dāng)前住房供不應(yīng)求，社會(huì)看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期不倒。但中國(guó)社科院預(yù)估，調(diào)控的機(jī)遇窗口將在2025年前后關(guān)閉，因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ囊蛩匕l(fā)生節(jié)點(diǎn)性改變：

一是城鎮(zhèn)化放緩。2025年常住人口城市化率68.6%，農(nóng)村大部分最后一代青年人口完成進(jìn)城和購(gòu)房的目標(biāo)。之后農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移將逐步放緩。

二是人均住房缺口變小。按照目前每年人均增加1平方米的速度，2025年可實(shí)現(xiàn)“一人一間”和人均住房面積45平方米的目標(biāo)。

三是舊城改造在2025年基本結(jié)束。

另外，住宅潛在供給也將在2025年之前出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

因此，中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)將在2025年左右出現(xiàn)，進(jìn)入存量主導(dǎo)的時(shí)代。

換句話說，到那個(gè)時(shí)候可能炒房就炒不動(dòng)了，調(diào)控的必要性降低。按照中科院的報(bào)告所說，樓市調(diào)控機(jī)遇窗口將在2025年前后放開。

自中國(guó)擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，步入世俗商業(yè)社會(huì)后，中國(guó)搭上全球化列車，一躍成為世界工廠。

首富的門牌，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十年，相繼在農(nóng)業(yè)、零售、汽車、房地產(chǎn)、IT行業(yè)中流轉(zhuǎn)，誕生了一批批帶有時(shí)代烙印的商業(yè)大佬。

而過去十多年里，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)是誕生億萬富豪最多的兩個(gè)領(lǐng)域。王健林、許家印、楊惠妍家族等人，你方唱罷我登場(chǎng)。

如今國(guó)內(nèi)外的形勢(shì)越發(fā)復(fù)雜，防范明斯基時(shí)刻成為最大的系統(tǒng)性任務(wù)。樓市絕不能再堆生出泡沫來。

所以，房地產(chǎn)曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，五年內(nèi)一定會(huì)被扔進(jìn)歷史的垃圾堆里。許家印就別想再當(dāng)商界首富了。

（作者：黃漢城 來源：旺角黃漢城 ）